目黒区の実家、地価が上がるほど「持ち続けられない」家になる話

「実家を売るかどうかはまだ決めていないけれど、目黒区だから資産価値は上がっているはず」

そう考えている方は多いと思います。実際、目黒区の地価はここ数年で大きく上がっていて、客観的に見ても恵まれた状況です。

ただ、地価が上がることにはもうひとつの顔があります。それが「相続税の負担も同じだけ上がっている」という事実です。

「売るかどうか」を考える前に、そもそも自分は持ち続けられるのか――その判断材料を、今日は一緒に整理してみたいと思います。

目黒区の地価は、ここ数年で別次元に動いている
地価が上がる＝相続税が上がる、という連動関係
「持ち続けたい」と「持ち続けられる」は違う
中目黒・自由が丘・青葉台で起きている共通の悩み
目黒区の実家を売る前に確認しておきたいこと
1. 相場だけ知っておきたい方へ
急いで決める必要はないけれど、数字は早めに知っておく

目黒区の地価は、ここ数年で別次元に動いている

まず最新の数字から確認します。

2026年1月1日時点の公示地価データで、目黒区全体の住宅地は前年比+13.66%の上昇となりました。坪単価で見ると平均464万円。商業地も含めた区全体の平均は坪単価608万円で、全国順位は9位という水準です。

特に上昇が目立つのは、自由が丘・青葉台・八雲・中目黒といった、もともと高級住宅地として知られているエリアです。自由が丘の公示地価は坪単価で1273万円を超えていて、目黒区内で最高値を示しています。

この上昇は、コロナ禍を経て富裕層の都心居住志向が強まったことや、低金利環境の長期化、海外マネーの流入など、いくつかの要因が重なって起きているとされています。

数字だけを見れば、目黒区の不動産は資産として上手くいっているように見えます。

ただ、ここで考えておきたい論点があります。

地価が上がる＝相続税が上がる、という連動関係

不動産にかかる税金には、相続税という大きなものがあります。

相続税の計算で使われる「相続税評価額」は、土地については路線価（道路ごとに設定された土地の単価）で計算します。そして、この路線価は公示地価のおおむね8割になるよう設定されている、という関係があります。

つまり、公示地価が13%上がれば、路線価も連動して上がる――それは、相続税の計算ベースになる土地の評価額も同じだけ上がるということです。

具体的にイメージしてみます。

仮に、目黒区内に土地100㎡・公示地価相当の評価が坪500万円の戸建てがあったとします。土地だけで約1億5000万円の評価です。建物部分も含めると、相続税評価額は1億7000〜1億8000万円規模になることもあります。

相続税には基礎控除（誰にでも認められる非課税枠）があって、計算式は「3000万円＋法定相続人数×600万円」です。配偶者と子ども2人なら4800万円。このラインを超えた部分が課税対象になります。

ここから先の計算は控除や特例を抜きに大まかに言うと、課税対象額が大きくなるほど税率も上がっていく仕組みで、最高税率は55%です。地価が上がるほど、相続税の負担が累進的に重くなる――これが、目黒区のような高地価エリアで起きている現実です。

「持ち続けたい」という気持ちと、「持ち続けられるか」という現実の間に、税金という壁が立ちはだかる構図です。

「持ち続けたい」と「持ち続けられる」は違う

ここで重要なのは、「相続税は払えるか」を考えることだと思います。

不動産が大きな資産であっても、それは現金ではないので、相続税を払うためには別途まとまった現金が必要です。預貯金が十分にあればよいですが、そうでない場合は不動産を売って税金を払うという選択を迫られることがあります。

不動産関連の本で読んだのですが、相続税の納付期限は被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。この10ヶ月の間に、売却の意思決定・買い手探し・契約・決済まで完了させようとすると、買い手の側に**「急いで売りたい売り主」**だと足元を見られて、相場より安く売却せざるを得ないケースもあるそうです。

事前に動いておけば、こうした切迫した状況を避けられます。

知人から聞いた話で、目黒区の中目黒駅近くの戸建てを相続したご家族のケースがありました。地価が想定より高く、相続税の試算をしたら数千万円規模になった、とのことでした。結局、納税のためにその実家を売却することに決めたそうですが、「持ち続けたかったけれど、払いきれなかった」という言葉が印象に残りました。

「売るかどうか」を考える前に、そもそも相続したときに払いきれるかを考えておく――地価が上がっているエリアほど、この視点が必要だと感じます。