「何年か経てば、告知しなくてよくなるんでしょ？」
実家が事故物件になってしまった方から、こういう話をよく聞きます。私も最初はそう思っていました。でも実際に調べてみると、もう少し複雑な話でした。
2021年のガイドラインで基準が示された
国土交通省が2021年10月に、告知義務に関するガイドラインを公表しました。これが今の実務上の基準になっています。
ここで重要なのは、賃貸と売買（売却）で扱いが違うという点です。
賃貸の場合 事案発生からおおむね3年が経過すれば、告知不要とされています。ただし自殺・他殺は3年後も、借り手から質問があれば答える義務があります。
売買（売却）の場合 「3年経てば告知不要」という明確な期限は定められていません。「買い手の判断にとって重要な事項かどうか」が基準になります。
賃貸の3年ルールを、売却にもそのまま当てはめてしまっている方が多いのですが、売却の場合はケースバイケースの判断になります。
売買での告知義務は、どう考えるか
実務では、おもに2つの観点から判断されることが多いようです。
死因の重大性 自然死・病死に近いケースは、数年経てば心理的影響が薄れると判断されることがあります。一方、自殺・他殺・発見が大幅に遅れたケースは、年数が経っても告知すべきという判断になりやすいです。
「重要事項」かどうか 買い手が「知っていたら買わなかった」「知っていたら価格交渉した」と合理的に判断できる情報は、告知が必要な重要事項とみなされます。何が重要事項にあたるかは、事案と買い手の感じ方によって変わるため、グレーゾーンが生まれやすい部分です。
「待てば解決する」という発想の落とし穴
数年待てば告知不要になるかもしれない、という考え方は間違いではありません。ただ、待つことにはコストがかかります。
- 固定資産税・火災保険・管理費用が積み重なる（年間10万円なら3年で30万円）
- 誰も住まない空き家は、放置するほど建物が傷む
- 「3年待ったのに告知が必要だった」というケースもゼロではない
待つことで状況が改善されるとは限らないという点は、意識しておく必要があります。
結局、どうすればいいのか
私の経験からの結論は「待つより先に相談する」です。
告知義務があるかどうか、どう説明すれば買い手に受け入れてもらえるか——これらは事故物件を扱い慣れた不動産会社に相談しないと見えてこない部分が多いです。
一般的な不動産会社に「告知義務がありますか?」と聞いても「あります」と言われるだけで、次の手が分からないことが多い。専門的なノウハウを持つ会社であれば、「今売った方がいい」「もう少し時間を置いた方がいい」という実践的な判断を一緒に考えてもらえます。
まず査定だけでも依頼してみることで、「今売ったらどうなるか」が具体的に見えてきます。待つかどうかは、その数字を見てから決めても遅くないと思っています。
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