事故物件の査定額はどのくらい下がるのか。相場と、下がり幅を左右する要因

「3割下がる」「半額になる」「ほとんど変わらない」——

ネットで調べると情報がバラバラで、結局よく分からないまま査定の日を迎えました。実際に複数社から査定額が出てきたとき、会社によって数百万円の差があって驚いたのを覚えています。

事故物件の査定額は「一律で何%下がる」とは決まっていません。何が下がり幅を左右するのかを整理します。

下がり幅は「何があったか」と「どこにあるか」で決まる

一番影響するのは、死因と発見までの時間です。

自然死・病死と自殺・他殺では、買い手が感じる心理的な負担がまったく違います。孤独死でも、発見が早かった場合と、長期間気づかれなかった場合とでは評価がかなり変わります。

次に大きいのがエリアの需要。東京の好立地であれば事故物件でも一定の需要があり、下落幅が小さいケースもあります。地方の過疎エリアでは、そもそも売りにくい上に告知義務が加わるため、さらに買い手が絞られます。

特殊清掃の有無と状態も、査定額に直接響きます。においや痕跡が残っている状態と、清掃・リフォームを終えた状態とでは、買い手の心理的ハードルがまったく違います。

あくまで目安ですが、実際の経験と業者から聞いた話をもとにまとめます。

自然死・病死（発見が早かった場合） 告知義務の対象外になるケースも多く、通常相場からほぼ変わらないか、下落しても5%以内のことが多いです。

孤独死（発見まで数日〜1週間程度、特殊清掃あり） 10〜20%程度の下落が目安です。清掃とリフォームをしっかり行えば、下落幅が抑えられることがあります。

孤独死（発見が大幅に遅れた場合） 20〜30%程度の下落になるケースが多いです。においや痕跡が残っていると、さらに影響が出ることも。

自殺・他殺 30%以上下落するケースも珍しくないとされています。ただし立地や物件の希少性によって変わります。

事故物件の扱いに慣れているかどうかで、査定額が大きく変わります。

慣れている会社は適切な価格設定と販売経路を知っているので強気な査定が出やすい。慣れていない会社は「リスクがある」として低めに見積もります。

また、投資家向けのネットワークを持っている会社は買い手を見つけやすいため、それが査定額の強気さにつながることがあります。

だからこそ、事故物件こそ1社だけで判断しないことが大事です。1社から「これが相場です」と言われても、他と比べないと本当の相場かどうかは分かりません。

「事故物件だからどうせ安くなる」と決めつけて動かないでいるのは、もったいないことがあります。

複数社に査定を依頼してみると、思っていたより高い金額が出ることもあります。まず動いてみることが、次の判断への一歩になります。

※ここに「事故物件対応の査定サービス」へのリンクを設置予定です